Вы собираетесь приобрести строящуюся недвижимость?Небольшой совет: предоставьте продавцу все элементы оценки, чтобы хорошо оформить операционный проект фирмы. Если вы хотите избежать неприятных сюрпризов, смета на все строительство должна быть прозрачной и точной.
Ко мне часто обращаются профессионалы, чтобы оценить возможность покупки квартиры или магазина в строящемся здании для организации собственной клиники (или поликлиники).
Советы, которые меня просят дать, касаются не столько общих характеристик здания, в котором планируется приобрести объект недвижимости, поскольку они оцениваются априори. Вместо этого речь идет о «внутренних» характеристиках, т.е. об оценке проекта преобразования помещений и экономическом аспекте. Поэтому, принимая задание, я стараюсь прежде всего понять, подходит ли выбранный объект недвижимости для удовлетворения потребностей профессионала: не следует считать само собой разумеющимся, что это «на самом деле» так, несмотря на проявленный в принципе интерес.
На самом деле, если, с одной стороны, потенциальный покупатель в общих чертах знает, какая площадь ему нужна, то, с другой стороны, почти всегда оказывается, что в помещении, которое он намерен приобрести, он хочет реализовать так много вещей, что обычно всегда не хватает нескольких квадратных метров, независимо от того, какую площадь он намерен приобрести.
Проблема часто решается путем обращения к хорошему специалисту в этой области. Как говорил великий Ле Корбюзье, «проектировать — значит знать», и на самом деле специализированный проектировщик знает динамику работы, технику, которая делает возможными отдельные операционные процессы, правила и законодательство в области здравоохранения, которые касаются медицинских и стоматологических операций.
И, следовательно, удовлетворительный проект может быть результатом правильной синергии между клиентом и дизайнером.
До
После
Преобразование использования и его затраты
Строительная компания или ее представитель продает объекты недвижимости в соответствии с их конкретным использованием: офис, жилье или магазин. И на основании проекта здания и его спецификаций устанавливается стоимость.
Поэтому, если запрашивается выполнение проекта, отличного от заранее установленного, необходимо предусмотреть дополнительную стоимость за «индивидуализацию» выполняемых работ.
В частности, гражданская жилая квартира площадью около 100 коммерческих квадратных метров включает в себя:
- большая гостиная;
- кухня с обеденным залом;
- две ванные комнаты;
- три спальни.
Если переоборудовать эту же квартиру под амбулаторию, то в принципе получится:
- зал ожидания;
- прием;
- туалет для пациентов;
- гардеробная и туалет для учебного персонала;
- две/три операционные комнаты;
- отделение для стерилизации;
- opt;
- счетчик прикосновений;
- личный кабинет
По сравнению с первоначальной спецификацией, это означает, что требуется больше места для внутренних перегородок, другая, более богатая инженерная схема установки и ряд деталей, характерных для реализации амбулатории. К этому добавляется тот факт, что покупатель почти всегда не придерживается материалов для оснащения, предложенных в спецификациях.
Обычно он выбирает «дополнительные» материалы (ловко предложенные продавцом), например, дорогую дверь или более качественный пол.
Однако следует учитывать и элементы, подлежащие «вычету», учитывая, что (обычно) в операционных отсутствуют ванны, избегаются газовые колонки, паркетный пол и т.д.
Дополнительные расходы сами по себе часто вызывают разногласия между покупателем и продавцом во время закрытия счетов. Легко понять, как работы, выполненные не в соответствии с первоначальным проектом и спецификациями, могут привести к дальнейшим разногласиям между сторонами, если они не были согласованы заранее.
Ясность и прозрачность
Хорошо, если эти корректировки будут определены до заключения компромисса. Хорошо быть ясным с самого начала, потому что правильная информация является абсолютной предпосылкой для любого вида планирования и реализации: «Сказанное до — объяснение, сказанное после — обоснование».
Поставщику должен быть предоставлен полный план, чтобы он мог детально определить стоимость единицы здания, которое будет использоваться в качестве амбулатории или поликлиники. Общая стоимость всех работ и поставок, необходимых для создания профессиональной среды, должна быть определена до заключения договора.
Небольшие дополнения или изменения допустимы и позднее, но они не должны значительно отклоняться от согласованной суммы.
Поэтому: прежде всего, прозрачность. Это то, что необходимо продавцу, чтобы знать, что реализовать, и покупателю, чтобы количественно оценить затраты, необходимые для реализации.
Нормативные процедуры
Остается только выполнить ряд требований, связанных с нормативными актами, которые продавец должен выполнить с особой тщательностью. Эти документы необходимы для получения санитарных норм, необходимых для открытия амбулатории или клиники.
Изменение вида использования с гражданской резиденции на офис должно быть гарантировано до даты составления акта, после проверки того, что правила кондоминиума не запрещают открытие амбулатории или клиники.
Также на момент заключения акта необходимо предоставить заявление о доступности или пригодности для проживания, которое было полностью обработано и с истечением периода молчаливого согласия. Также необходимо предоставить отчет о соблюдении предельных уровней шума в соответствии с Законом 26/10/95 № 447 и постановлениями D.P.C.M. от 5/12/97 и 01/03/1191.
Наконец, продавец несет ответственность за доставку деклараций соответствия, касающихся установок, с соответствующими приложениями, проекта электрической системы, а также декларации соответствия системы заземления кондоминиума.
Заключение
Прежде чем дать обещание приобрести строящийся объект недвижимости, неплохо было бы предоставить продавцу все элементы оценки, чтобы правильно сформулировать операционный проект фирмы. Для того чтобы избежать неприятных сюрпризов, смета должна быть достаточно прозрачной и точно отражать стоимость всего строительства.
